No dejes para mañana lo que puedas vender hoy.

Un artículo publicado en idealista decía que los precios de los pisos tienen más posibilidades de bajar que de subir. Basta mirar los datos del paro y otros indicadores económicos para comprobar que la tendencia difícilmente cambiará en los próximos años.

El artículo hablaba de cuatro síntomas de que una vivienda va a perder valor. Como confundir valor y precio es propiedad del necio, prefiero quedarme con los dos indicadores claros de que un piso ofertado bajará de precio antes de conseguir ser vendido:

- embargos en la zona: cuando los pisos del barrio empiezan a aparecer en los portales inmobiliarios de las entidades financieras refleja dos cosas: la primera que no se pueden pagar los precios a los que se compraron esos pisos; la segunda que antes o después se venderán a precios bastante más bajos de los que se están ofertando. Digo antes o después porque las entidades financieras todavía no parecen tener prisa por vender sus activos inmobiliarios, pero llegará el momento donde tendrán que hacer cuentas y empezar a liquidar estas carteras de pisos... urgentemente. Y esa prisa por vender significará ofrecer los pisos a precios muy por debajo de la competencia (particulares, inmobiliarias...).

- casas permanentemente en venta: cuando se ponen pisos a la venta nos fijamos en informes que se basan en valores medios de oferta. Esto tiene mucho peligro ya que no refleja ciertos factores relacionados con nuestro piso en particular. ¿A qué precio se anuncian los pisos de nuestro alrededor? ¿Cuanto tiempo llevan en venta? Si nos conformamos con poner un precio barato en relación a la media del barrio podemos estar cometiendo un error: el dato incluirá pisos más baratos que el nuestro que no han encontrado comprador en varios meses, puede que algunos años. ¿Por qué alguien estaría interesado en comprar nuestro piso, más caro y similar en cuanto a prestaciones?

¿Cuanto, cómo y cuando bajar el precio? Dependerá de la urgencia. Y de lo barato que lo queramos acabar dando finalmente. No tenemos datos fiables ni trazables, pero en una aproximación conservadora, los precios de oferta están bajando un 10% anual, y dicen que seguirán bajando. Tal vez para conseguir que el próximo comprador potencial la bajada tenga que ser superior a lo que nos están ofreciendo ahora.

En 2011 estará más barato.

Sabemos que no es un buen momento para comprar, tenemos una lista de razones para no comprar en 2009, incluso algunos aventuran que merece la pena esperar a 2016. Pero conviene recordarlo y tenerlo en cuenta, especialmente de cara a las ferias inmobiliarias de otoño. Tal vez encontremos algunas bajadas significativas que nos hagan dudar... pero lo cierto es que los precios seguirán bajando el próximo año.

Eso parece según otro informe. Propone una de esas fechas por las que merece la pena darse un plazo para ver cómo sigue evolucionando el precio de la vivienda: 2012

Al sector inmobiliario español aún le queda un largo camino por recorrer a la deriva, según las conclusiones de un informe sobre la economía europea de la agencia de calificación Standard & Poors (S&P). Este hecho se seguirá reflejando en los precios de las casas, que seguirán cayendo hasta 2012.

No tenemos la bola de cristal, pero nos dicen que todavía no ha pasado lo peor, vemos como evolucionan el paro y los precios en otros países y aquí parece que el paro no va a mejorar a corto plazo.

Disfruta las entradas gratuitas, pero no tires el dinero.

Entradas gratis sima otoño 2009.

Otra vez tenemos feria inmobiliaria. Supongo que si lo costes de organizarlas no estuviesen pagados por las administraciones públicas que participan otro gallo cantaría, pero pese al fracaso estrepitoso de ediciones anteriores o de los intentos de revolucionar del formato, seguimos teniendo ferias inmobiliarias cada tres meses.

Hay gente que no tiene nada mejor que hacer que darse un paseo a ver qué rasca: caramelitos, bolis... lo que sea. Éxito de público seguro. Por si las moscas una buena cobertura por los medios de infoxicación de masas. No tenemos datos fiables de cómo está el sector, pero aquí hay que mantener los precios por encima de las posibilidades de la demanda como sea. Mintiendo si es necesario.

Lo dicho, si vas no te dejes engañar por chollos inmobiliarios que no lo son tanto. En cualquier página web puedes encontrar precios mejores de los que te ofrecerán en la feria, sin necesidad de jugártela con las grúas que retiran los coches mal aparados en la zona del IFEMA.

Una última reflexión antes de lanzarte a comprar... en un escenario de caídas admitidas oficialmente del 10% anual, sin visos de recuperación hasta 2016... ¿realmente compensa un pequeño ahorro fiscal? ¿cuanto te desgravaría la compra más de lo que se va a devaluar el piso? ¿puedes optar por otras formas de escaqueo fiscal?

El enlace para conseguir tu entrada gratis para el sima especial de otoño es este, por si estabas pensando en pagar por que te engañen.

Bajadas significativas. Estamos en otoño.

Me llega un correo de fotocasa "ha bajado 85.000 euros" y pienso "no me lo creo".

Lo abro y me encuentro con esto:De 205.000 a 120.000, 86 metros cuadrados.

Si no fuese porque es un quinto sin ascensor, tiene pinta de recibir bastante ruido y la parada de metro más cercana anda más allá de los 500 metros igual me lo pensaba.

Menos de 1.400 euros en una zona interesante de Madrid capital... igual no vamos a tener que esperar tanto como parecía. De momento ya sabemos que es lo que hay que ir buscando por las ferias de otoño.

¡1.400 euros el metro cuadrado!

¿alguien da más barato?

Por cierto, si quieres entradas gratuitas para el sima expo octubre 2009 pincha aquí. Si vas no te olvides que algunos no son tan chollo como pretenden, los precios siguen cayendo y 2016 será mejor momento para comprar.

¿Cuanto merece la pena bajar el alquiler?

El aumento de la oferta de pisos de alquiler está haciendo que bajen los precios. Igual no afecta tanto a la media como a la mayor disponibilidad de pisos a un precio algo más ajustado. La demanda se va moviendo en función de sus necesidades o de su capacidad de pago.

Cuando alguien está dispuesto a alquilar un piso y hace una oferta a la baja sobre el precio anunciado juega con este factor. A demás tiene que tener en cuenta que adquiere un compromiso de gasto fijo durante un tiempo en un escenario de bajadas, por lo que intentará que su contrato refleje un precio acorde con las circunstancias del mercado.

¿Debe el arrendador escuchar estas ofertas a la baja? pues, si su objetivo es alquilar el piso y maximizar el beneficio, desde luego que sí: cuanto antes alquile el piso antes empezará a recibir ingresos sobre el mismo. Más vale pájaro en mano que ciento volando. La diferencia, por ejemplo, entre alquilarlo desde este mes de noviembre a 500 euros a perder este mes en la esperanza de encontrar un inquilino dispuesto a pagar 550 euros mensuales supone perder dinero, por dos motivos:

- Si se alquila el piso este mes ya genera los primeros 500 euros, que dejaremos de ganar si esperamos otro mes más. Si bien es cierto que la diferencia de 50 euros se recuperaría con las cuotas de 10 meses de alquiler ¿conviene arriesgarse en un contexto de bajadas generalizadas?

- El otro motivo es, precisamente ese ¿podremos encontrar una oferta mejor en el periodo de amortización de la diferencia? El escenario de bajadas generalizadas nos irá forzando a bajar el precio. Pero no sólo eso, cuanto más tardemos en alquilar mayor tendrá que ser la bajada para acercarnos a precios de mercado.

Así las cosas conviene plantearse el coste de oportunidad antes de rechazar una oferta de alquiler, o de evaluar si nos conviene más alquilar que vender barato.

Sigue callendo el precio de la segunda mano.

Según el informe de idealista, elaborado con precios de oferta en este portal inmobiliario, durante el tercer trimestre del año (entre el 24 de junio y el 24 de septiembre de 2009), los anunciantes de su base de datos han seguido bajando precios:

"madrid ha duplicado la caída del trimestre pasado con una bajada del 1,2%, frente al 0,6% del segundo trimestre. de esta forma, el precio del metro cuadrado en la capital baja hasta los 3.905 euros, menos de lo que se pedía hace 4 años, en el tercer trimestre de 2005. si tomamos como referencia su máximo histórico, alcanzado en la capital el segundo trimestre de 2007 (4.315 euros/m2), la caída acumulada es del 10,5%"

Una pena que el estudio no analice el fenómeno de la dispersión de precios. Madrid es una ciudad muy heterogénea. En la base de datos de idealista aparecen pisos desde poco más de 1.000 euros el metro cuadrado y hasta la página 20 de resultados (cerca de 600 pisos) encontramos pisos por debajo de 2.000 euros el metro cuadrado. Los resultados más caros superan los 10.000 euros el metro cuadrado. Pero el precio medio de la oferta, los 3.905 euros se alcanza en la página de resultados 364: de los casi 19.500 pisos que se anuncian en el portal, cerca de 11.000 tienen precios por debajo de la media.

También es destacable el tiempo que tardan en venderse: hace un año que sigo un piso que actualmente está rondando los 1.700 euros el metro cuadrado y sigue anunciado.

Está claro que no es su función, pero si portales inmobiliarios como idealista quisieran contribuir a reactivar el mercado tendrían explotar un poco más rigurosamente sus datos estadísticos, aportando información más detallada a sus anunciantes sobre la situación de los precios que piden dentro del conjunto de la oferta.

Y, para conseguir vender, todavía habría que tener en cuenta que una cosa es lo que se pide y otra muy distinta lo que se puede pagar.

Más datos sobre la indigestión inmobiliaria.

Siguiendo con el tema de los pisos que se están tragando las entidades financieras, hoy se habla de una cifra de 100.000 para fin año.

Y antes de acudir al banco o a la caja a comprar conviene comparar sus ofertas con lo que podemos encontrar en las páginas de anuncios en internet. Incluso las inmobiliarias están haciendo un esfuerzo por renovar las carteras de pisos en venta para ajustar los precios.

Pero las entidades financieras no, sacan una oferta limitada de su stock a un precio nada competitivo porque saben que tienen, en cierto modo, la sartén por el mango: conceden la financiación, tienen una amplia oferta y el colchón de las ayudas del gobierno les permite no tener demasiada prisa, de momento, en dar salida a esa cantidad de activos embargados que están acumulando. Para colmo tienen una repercusión mediática capaz de atraer la poca demanda que existe y dar la sensación de "chollos" con cosas que no lo son.

Muy importante repasar los anuncios selectos de mira que piso para ver qué se está ofertando como barato, consultar en foros expertos y comparar con el mercado que nos ofrecen los portales inmobiliarios antes de caer en las redes de una entidad financiera... tanto piso se les acabará indigestando y... tendrán que soltarlo por algún sitio, pero de momento están empezando el atracón. Y no olvidar que 2016 será mejor año para comprar vivienda.

Acumulando oferta embargada.

Son varias las noticias que hablan en último mes sobre la acumulación de activos inmobiliarios por parte de las entidades financieras. A pesar de ferias y subastas, parece que los embargos van más rápido que las ventas. Pero las entidades financieras siguen en sus trece, manteniendo los precios sin bajadas reales importantes ¿podrán seguir así mucho tiempo?

Para entender la magnitud del problema, buscamos algunos datos:

Banesto:

Banesto acumula 1.300 millones de euros de activos inmobiliarios adjudicados, aquellos que ha tenido que quedarse por la imposibilidad de pago del cliente.

Bancaja:

Bancaja Hábitat, tiene en cartera un total aproximado de 2.000 inmuebles, de los que sólo 500 corresponden a promociones propias o en sociedad con otras empresas. Los otros 1.500 han entrado en su balance por la vía de embargos o impagados, según las fuentes de la entidad consultadas. El dato es de calado, sobre todo si tenemos en cuenta que Bancaja Hábitat tenía en cartera hace un año sólo 700 unidades.

Bancos y Cajas de Andalucía:

Sólo en Andalucía, las principales entidades financieras han puesto a la venta más de 4.000 propiedades inmobiliarias, entre viviendas, trasteros o locales comerciales. Están repartidos por toda la geografía regional, pero es destacado y elocuente el volumen de bienes en Almería y Málaga, las dos provincias más sacudidas por el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Canarias:

El elevado endeudamiento y la imposibilidad de afrontar pagos por parte de los compradores han llevado a la banca a aglutinar en Canarias cerca de 20.000 inmuebles, entre pisos, locales comerciales y naves industriales. Las entidades financieras consultadas apuntan que entre un 6 y un 8% de las hipotecas constituidas en las Islas acaban anulándose ante la falta de liquidez de los adquirientes. Los bancos se han convertido, "muy a nuestro pesar, en las nuevas inmobiliarias", explica el responsable de una entidad financiera de Canarias.

El stock de viviendas devueltas, además, seguirá en aumento, continúa este profesional de la banca, que sostiene que "el ladrillo ha saltado por los aires". El denominado efecto sonajero (acción de devolver las llaves) provoca que "tengamos una bolsa de inmuebles a la que debemos dar salida"

Al otro lado del charco nos llevan ventaja:

Los embargos inmobiliarios se extienden por la geografía estadounidense al tiempo que la morosidad hipotecaria se dispara. Las subastas se suceden y llegan a Nueva York, en donde ya se han cerrado subastas con descuentos "increíbles" de hasta el 95%

¿Qué veremos aquí durante los próximos meses? Pues a medida que lleguemos a final de año tendrán que ir dando salida a los pisos que se acumulan, cada vez más deprisa. Y la única vía en el escenario que tenemos es empezar a bajar los precios... de verdad.

De momento, el mercado libre deja ofertas de pisos en Madrid capital por debajo de 70.000 euros.

Efecto 2016

Curioso levantarse el día después y ver el preciómetro de esta guisa:

Lo decían en burbuja.info, esos agoreros:

"Preciometro cae en 1 día 200 €/m2!!!!"

No sabemos si es que las expectativas de venta se han desinflado como la corazonada olímpica o si se trata de algún ajuste de la base de datos de este portal inmobiliario.

El caso es que estamos en octubre y empieza un otoño que promete descensos similares a los del año pasado o tal vez mayores. El paro y la situación generalizada de crisis no pueden mantener los precios y el que quiera vender tiene que ajustarse a esa realidad.