Tenía que venir Forges a ilustrar el problema. Es la única forma de que gente como yo podamos entenderlo realmente. Una pena que esperase hasta ayer para dar en la clave. Más vale tarde que nunca. La pregunta ahora es ¿qué es un precio lógico para los pisos? mi respuesta se diluye por varias entradas de este blog, pero hay otros acercamientos, seguramente más interesantes:
Un portal inmobiliario ha sacado una herramienta de tasaciones on-line. Recomiendo leer con cautela las recomendaciones que aparecen en la parte de abajo del resultado del inmueble a tasar. Baja un poco más, al fondo del todo. Como ellos dicen:
Si me he enterado bien (no le he podido dedicar mucho tiempo), el sistema te pide información sobre el piso que quieres tasar y la compara con los pisos que hay en la base de datos del portal. Como resultado muestra un valor máximo y mínimo de inmuebles similares y propone un valor para el piso que estamos evaluando.Un portal inmobiliario ha sacado una herramienta de tasaciones on-line. Recomiendo leer con cautela las recomendaciones que aparecen en la parte de abajo del resultado del inmueble a tasar. Baja un poco más, al fondo del todo. Como ellos dicen:
Se trata de una estimación orientativa en base a los precios de oferta de inmuebles publicados en Internet.
La principal limitación es que recoge precios de oferta. Lo que el vendedor espera sacar. La experiencia dice que, en ocasiones, el objetivo del anuncio no es vender el piso. Tal y como nos ilustran:
Ten en cuenta que esta tasación online sólo tiene en cuenta precios de oferta. El precio final de la venta suele ser inferior.Otra limitación es la de conseguir una muestra realmente representativa de inmuebles con los que comparar:
También nos dicen que se trata de una ayuda a título informativo, que no hay que tomarla como dogma de fe, cosa que es muy de agradecer, sobre todo ahora que sabemos que las verdades absolutas no existen, tampoco en el negocio inmobiliario:En zonas con mayor número de inmuebles o ciudades grandes, el resultado será más fiable que en zonas rurales, donde no podemos recoger tanta muestra de inmuebles.
El sistema aprende con el tiempo y cada vez es más preciso.
Peros... pues muchos. En mi prueba sobre un piso hipotético:Si consideras que el resultado de la tasación no es acertado, puede ser que el inmueble tenga una situación, características o calidades inferiores o superiores al resto de inmuebles en la zona.Nadie mejor que tú conoce el inmueble.
- El rango de precios va de 173.000 a 665.000 euros, "recomendando" unos 253.000.
- No veo cómo consultar directamente qué pisos tienen esos valores máximo y mínimo.
- En la muestra de ofertas similares en la zona descubro que algunos de los pisos tienen más del doble de la superficie del piso por el que yo he preguntado.
- El precio medio asignado al piso es el precio medio de la vivienda en la zona. Considero que mi piso hipotético estaría, en cuanto a características, muy por debajo de la media de la zona (bajo, interior, finca sin ascensor, a repasar...)
- Aparentemente, no se relativiza con la antigüedad del inmueble.
Me parece otra iniciativa estupenda para atraer curiosos, quizá para conseguir visitas, pero necesita mucho trabajo para que realmente ayude a vender pisos.
En otra ocasión hablaremos sobre pantallas táctiles.
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2 comentarios:
Hola pisofinder, ojalá ya seas pisoliving y lo hayas encontrado, si no, sigue buscando que ahora es buen momento. A ver, te cuento:
Soy parte del equipo que ha desarrollado esta herramienta gratuita de tasaciones online del portal inmobiliario ivive.com que mencionas y quería puntualizarte/ informarte algunas cosillas:
Hemos estado desarrollando esta herramienta de tasaciones durante muchos meses, nos ha dado muchos dolores de cabeza precisamente porque queríamos hacer algo más, ir un paso más allá de las típicas medias de precios de los pisos de la poblacion o del distrito. esta herramienta tiene en cuenta de modo indirecto muchos otros factores de los que se piden en el formulario, (que queríamos hacer lo mas sencillo posible), tiene en cuenta antiguedad de la zona y hasta del edificio, tiene en cuenta equipamientos y calidades de las viviendas en cada sitio y cosas como las que mencionas (bajo interior, superficie exacta, sin ascensor....y otros muchos factores). El algoritmo es tremendamente complejo y contiene potentes herramientas estadísticas, creeme.
No está hecho con intención de sustituir a un tasador oficial que hace un visita personalizada a tu piso, pero conozco como trabajan los tasadores profesionales de vivienda y salvo las medidas exactas y la inspeccion visual de tu casa (por otra parte muy importantes) su sistema de obtencion de testigos es muy rudimentario, utilizan muy pocos pisos de testigos y el calculo es mucho más a ojo en ese aspecto. Además hay que tener en cuenta que esas tasaciones tambien están basadas en precios de oferta porque también van a los portales inmobiliarios a buscar los testigos y a veces incluso necesitan hacer una llamada a una inmobiliaria de la zona si no la conocen para saber a cuanto esta el metro cuadrado. Nada científico. Además todos sabemos que las tasaciones de los tasadores, como suelen estar solicitadas por los bancos, se ajustan siempre un poquito a los vaivenes del mercado inmobiliario, a las necesidades del banco o comprador en cada caso, y no son cien por cien objetivas ya que las hace al fin y al cabo un ser humano. Una vez dicho todo esto, siempre va a ser mas exacta y sobre todo mas oficial la tasación de una empresa tasadora y no es la intención de la herramienta de ivive sustituirla sino complementarla. Ayudar a los usuarios a ser mas realistas al poner precio de oferta y a los compradores a saber el valor aproximado. Efectivamente muchos de los datos en los que se basa la tasacion online de Ivive son estadísticos, por tanto será mas exacta cuantos mas inmuebles haya en una zona en venta, porque como en la vida real, influyen en el precio los inmuebles cercanos. Si de repente alguien rehabilita a tu lado un edificio con apartamentos asequibles, eso baja aunque sólo sea un poco el precio de tu piso por la ley de la oferta y la demanda. Y si tu vecino pone un piso igual que el tuyo mas barato que tu, o lo bajas o no lo vendes. Dicho esto, los datos que maneja la herramienta no son solamente los del propio portal, sino también datos reales y en tiempo real de tasaciones reales en cada zona y hasta aqui puedo leer... Respecto a lo de las ciudades, las pruebas que se han hecho con inmuebles reales son a veces sorprendentes en su exactitud. En cualquier caso, la herramienta es mejorable como casi todo, seguira evolucionando, y sobre todo no esta hecha como dices "solo con el afan de atraer curiosos o visitas" sino con la intención de ayudar, y sobre todo está hecha como diría mi abuela, con el ingrediente fundamental de cualquier receta: mucho amor.
Muchas gracias por el comentario y las aclaraciones.
Estoy reconectando después de unos días de descanso, espero encontrar tiempo para seguir buscando piso y seguir comentando sobre la experiencia.
Intento poner un poco de amor al blog, pero he de reconocer que se me olvida en muchas entradas.
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